ワンルームマンションオーナーの実態

つまり、向こうにも審査がある訳で回収の見込めない、あるいはどう

なるかわからないような職業の人には資金を融資してくれないという

ことでした。

ですから、一部上場企業である程度年収の多い人、公務員、看護士な

どにしか勧めていけないそうです。

つまり、社会的に信用のある人にしか勧められないし、ある程度年収

もいってないと勧められないということでした。

ということで、私はそれに当てはまっていました。

今、３件持っています。

で、そこで生じるデメリットですが、それはということで営業マンが

続けました。

その内容は、

・税金の還付を多く受けるには元々税金の納入額が多い人でないとな

　かなかメリットはでるけれども、その分だけ出ずらくなるというこ

　と。だいたい年収でいうと６００万以上の人でないと難しいという

　こと。

・また、物件購入時に１物件ごとに３５年ローンを組むわけですが、

　ローンの資金を貸してくれる所が信用の高いノーンバンクだった

　り、銀行だったりする訳ですが、借手の方に金属何年とか、年収７

　００万以上だとか、職業的に信用のある職業の人でないとノーンバ

　ンクと銀行もお金を貸してくれず、ローンさえ組ませてくれないと

　いうことです。

そして、前述した１０年後売却を考える場合、例えば１件を売却し、

その利益を他の２件に一括返済に充てると、自分の退職金は使わず

に、２件分を黒字にしてしまうこともできるということです。

２件売却し、その利益を残った１件に充て１件を残す場合は、残った

１件の毎月の黒字がその分大きくなできるということです。つまり、

これは不労所得になります。

・そして、３件持つとすると自分に何かあった場合、団信によって３

件分の家賃が毎月自分の家族に無償で保障される訳ですから、それは

とても優れた生命保険となるということです。というメリットを営業

マンから聞きました。

ですから、３件違う物件を持つと管理費は１件だいたい１万円前後で

すから、月３万円は自腹か税金の還付金から支払っていければいいわ

けです。

で、そんなにたくさんの物件を持っていく意味があるのか？

ただ、単に危険なだけではないのか？と思うのですが、実は物件が多

くなれば負債も大きくなったいうことで限度はもちろんありますが、

税金の還付額が多くなりますし、場合によっては最大まで受けられる

ことにもなります。ということで負債を抱えた分、多くの税金が戻っ

てきて、戻った分で管理費を支払っていけば、自分の給料には影響は

でないということでした。

・それと目的がどうであろうとオーナー（所有者）であるので、購入　
　時で法的に団信に加入します。これはとても安い値段ですが、もし

　オーナーが死亡したり障害者になり支払い能力がなくなった場合　　
　は、残債全ての支払いが必要なくなります。そして、家族、子供に

　無償で所有権が移る訳で、ローンの返済がなくなり、毎月の家賃だ

　けは変わらず家賃保障制度で支払われる訳ですから、当然、生命保　
　険などよりは条件がかなり良い訳です。ですから、生命保険も解約

　もしくは減額してくださいということでした。

・ただし、先ほどあげた管理費については全てオーナー持ちですが、

　それは税金の還付でも賄えます。

・そして、この方法で例えば２件、３件とワンルームＭを持っても方

　法は同じで、かさんでくるのはそれぞれの管理費のみとなってきま

　す。

・そして、児童手当は１０年間に引き伸ばされる利点もある。

・そして、それは税金をたくさん支払っている人ほど税金の還付は大

　きくなるということ。

・例えば、売却を考える場合、１０年〜１５年が最適だが、売らずに

　持ち続ける場合は、毎年の税金の還付はなくなるが、退職金あるい

　はまとまったお金を例えば３００万程度を残債に一喝返済で充てて

　しまうと、家賃と毎月のローンの返済収支は税金還付がなくても何

　がなくても一生毎月黒字になるということです。そして、その一括

　返済の額が大きいほど、その後一生分は毎月黒字分の額が大きくな

　りますということ。

都内なので最初の販売額より安く購入できれば、安く購入した人は、

ローンを組んで購入しても、毎月入る家賃は下がらないので、毎月利

益が出てしまうから中古でもオーナーとして買いたい人はいくらでも

いるということ。

・今後、日本の金利が今まで通りか下がる場合でも、ローン金利も低

　いので１０年語の残債をたくさん減らすことができる。

・今後、日本の金利が上がっても、確かにその分、ローンの返済残債

　額は利子で取られてしまい減りずらいが、地価が高騰し、供給が増

　い分、家賃も上げれるので、新築販売時の値段とあまり変わらない

　かさらに上昇している値段で中古マンションとしてうることができ

　る。

・都内の地価は今現在が底だということ。つまり、今が一番マンショ　
　ンについても底値だということ。

・また、ローン金利を組む場合、金利も今が底値であるため、今が金　
　利が一番安いとうこと。つまり、ローンのお金を借り易く、さらに　
　毎月マンションのために支払う額も少なくて済むので、貸す場合の　
　家賃もその分低く設定でき、借りる人は借り易く、まず空きはでな　
　い。

・マンションの管理費は借手の人ではなく、オーナーがローンとは別

　に払う訳ですが、ワンルームの場合、だいたい１万円前後その分が

　税金の還付金で賄えてしまうということ。

・そして、都内であれば家賃の方は、経年に従って落とすこともな　

　く、むしろ上げても入りたい人はいくらでもいるということ。それ

　が築４０年でも、ほとんど家賃は変わらないかまたは上がるという

　こと。

・税金の還付は年々目減りはするけれども、１０年は税金の還付が可

　能ということ。

・そして、１０年経てば、ローンの残債も減っているので売ることを

　考えても、都内の物件であれば、ローン残債額よりも高い値段で売

　れるということ。

なぜ、それができるのか？

は営業マンの人がマンションに住む人を探す訳ではなくて、デベロッ

パー会社が巷のたくさんのチェーン店、自営を問わず不動産やさんと

提携していて、もちろんそこには敷金、礼金などのリベートの授受は

生じているのですが、優先的に斡旋して貰えるし、新築でマンション

設備も万全なので斡旋しやすいということ。

しかも、独身で都内に住みたい人はたくさんいて、

しかもマンション供給が少ない状況なのでいくらでも借手はいるとい

うことでした。

３５年ローンを組み、その支払いのローンを家賃保障の家賃で充て

て、また負債を税金の還付に多く計上できるので、還付金を受け取る

ことができる。

と説明していました。

それを聞いた途端、そんな大金私は払えないし買えるはずもないの

で、逆に可能性がなくなることで嬉しくなり、「話だけは聞きますが

そんな大金払えないし相手を間違えているんじゃないですか？」と営

業マンに話しました。

ところが、営業マンは私にも買えるということでした。

というより、むしろ私のような人を対象に購入を勧めているというこ

とでした。

理由を聞いてみると、

・家賃は完全保証（その会社が斡旋し、入居者を入れ入らない時期が

　あっても会社が家賃　を保証して私の口座に毎月振り込まれる、そ

　れは契約として一生変わらない。会社とし　ては、自信のある場所

　と物件なので入居者はいくらでもいるということでした）

・つまり、その毎月の保障された家賃を購入ローンにそのまま充てて

　行けるということ。